Девелоперы Санкт-Петербурга отказываются брать на себя добровольно-принудительные социальные обязательства
Немногие знают о том, что большинство построенных в последнее время детских садов и школ в Санкт-Петербурге являются подарками городу со стороны девелоперов. Такое условие застройщикам было выдвинуто еще в 2013 году, когда дефицит средств на развитие социальной инфраструктуры вынудил городские власти искать новые способы "бесплатного" строительства таких объектов. В рамках негласной договоренности между городской администрацией и строительными компаниями последние обязуются возводить за свой счет школы и детские сады в рамках программ комплексного освоения территорий, а потом передавать их на баланс города.
В качестве альтернативного варианта выполнения соцобязательств застройщикам предлагается вносить на специальный счет денежные средства: 1,2 млн рублей вместо одного места в детском саду и 1,4 млн рублей вместо одного школьного места.
По мнению властей Санкт-Петербурга, высокая рентабельность девелоперов позволяет им выполнять социальные обязательства без особого ущерба для себя. В противном случае застройщикам намекали на сценарии силового давления на бизнес и угрожали барьерами при реализации инвестиционных проектов. И действительно, почти два года соглашение в той или иной мере соблюдалось всеми сторонами.
В дар городу девелоперами переданы по меньшей мере 72 социальных объекта
"Общественный контроль" (http://www.onk-ru.info/ http://www.onk-ru.info/) приводит следующую статистику социальных "подарков" от застройщиков городу: 72 объекта с 2013 года. В небольшом количестве этих договоров предусматривается выкуп зданий на условиях, не соответствующих рыночным. Во всех остальных плата не предусмотрена вовсе.
Что касается сбора денежных средств на социальные нужды, то до 2020 года предполагалось собрать около 50-70 млрд, а до 2030 года - 400 млрд рублей. По мнению чиновников, это бы позволило построить около 170 объектов социальной инфраструктуры. Какая сумма накопилась на специальном счете на сегодняшний день, пока выяснить не удалось. Неизвестно и то, почему городские власти не регламентировали социальные обязательства на уровне законодательства, а продолжают принимать "подарки" от девелоперов на основании негласных договоренностей.
Брать на себя социальные обязательства инвесторам становится всё сложнее
Ситуация изменилась в 2015 году, когда снижение объемов строительства заставило строительные компании экономить и поставило многие из них на границу рентабельности. В таких обстоятельствах выполнять "добровольные" социальные обязательства для инвесторов стало проблематичным, и они начали требовать отмены дополнительной нагрузки. Или, по крайней мере, урегулирования подобных обязательств на уровне законодательства. Это также отмечают многие строительные СРО.
Как отметила Надежда Калашникова, директор по развитию группы "Л1", застройщики в целом не против социальных обязательств, но хотят, чтобы они были четко прописаны в законах. Особое внимание при этом стоит обратить на возможность причисления затрат на строительство социальной инфраструктуры к расходам инвестора. Не менее важно четко регламентировать порядок взаимодействия девелоперов и городских властей. На сегодняшний день нередко складывается ситуация, при которой строительная компания не только возводит школы или детсады за свой счет, но и обязана заплатить за них НДС, а также перечислять коммунальные платежи по объектам в тот период, когда власти ищут для них балансосодержателей.
Прокомментировала сложившуюся ситуацию и Светлана Горник, первый зам. гендиректора ГК "Доверие" (http://doverie-group.ru/ http://doverie-group.ru/). По ее мнению, при наложении социальных обязательств власти используют стандартную формулу: школа + детский сад на определенный объем освоения территорий. При этом почти не учитывается уже имеющаяся инфраструктура и загрузка объектов в долгосрочном периоде. Кроме того, имеет смысл задуматься над составом необходимых социальных объектов. Возможно, стоит расширить их перечень за счет спортивных комплексов и/или центров дошкольного развития.
По убеждению госпожи Горник, соответствующие потребности должны формироваться на уровне конкретного района и отражаться в публичных планах его развития. Это обеспечит прозрачность социальных обязательств для девелоперов и обоснует их необходимость.
Изменится ли сложившееся положение вещей в ближайшем будущем?
Определенные надежды на изменение ситуации к лучшему девелоперы связывают с Соглашением, подписанным между властями Санкт-Петербурга и рядом крупнейших застройщиков. В этом документе администрация города обязуется применить ряд мер поддержки рынка жилищного строительства. В частности - снизить бюрократические барьеры, повысить доступность внешнего финансирования и обеспечить рассрочку инфраструктурных платежей.
Несмотря на эти усилия, большинство экспертов сходится во мнении, что от практики социальных обязательств девелоперов перед городом следует отказаться. В условиях кризиса такие требования к инвесторам ставят их на грань отрицательной доходности или даже заставляют переступить ее. С другой стороны, в сложившихся обстоятельствах иных источников финансирования для социального строительства у властей нет, и, возможно, отказаться от этой практики они просто не в состоянии.